השופט א' רובינשטיין:
א. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (השופט סובל), בעת"מ 413/06 מיום 21.1.09, בגדרו נדחתה עתירת המערערים לאפשר להם להשלים את הליך הרכישה של דירת עמידר, שבו החלה אמו של המערער 2 (להלן המערער) - הגב' שמחה ביטון עליה השלום (להלן המנוחה), לפני פטירתה, ושבוטל בשל אי עמידה בתשלומים.
רקע
ב. החל משנת 1982 התגוררה המנוחה בירושלים כשוכרת דירה ציבורית. בשנת 2000 איפשר המשיב 1 לזכאים, השוכרים דירות ציבוריות, לרכוש אותן בהתאם לנוהל מבצע "קנה ביתך", שפורסם על ידיו (להלן הנוהל). בהתאם לכך, פנתה המנוחה ביום 17.10.02, בבקשה לרכוש את הדירה שבה התגוררה. הבקשה אושרה, וביום 21.11.02 שלחה המשיבה 2 למנוחה הודעה בדבר תנאי הרכישה, הכוללת פרטים בדבר המחיר ומועדי התשלום. המנוחה שילמה סכומים שונים בהתאם להודעה, אולם לא שילמה את התשלום האחרון במלואו אלא פחות ממחציתו (21,500 ש"ח במקום 45,328 ש"ח); ביום 17.5.03 ביטלה המשיבה 2 את העסקה, לאחר מספר התראות. לאחר פטירתה של המנוחה ביום 26.11.03, ביקש המערער 1 - בנה (להלן המערער) - להשלים את הליך הרכישה. הבקשה נדחתה ביום 21.4.04 על ידי הועדה הבינמשרדית, שהוקמה על פי הנוהל. גם בקשתו של המערער להכיר בו כ"דייר ממשיך" נדחתה ביום 19.4.05. חרף האמור המשיך המערער להתגורר בדירה. ביום 22.11.05 הוגשה נגד המערער תביעה על ידי המשיבה 2 לסילוק יד (ת"א 11277/05), וביום 11.4.06 הגישו המערערים את העתירה נשוא הליך זה. ביום 24.5.06 הגיעו הצדדים להסכם פשרה בת"א 11277/05, לפיו תוצאות ההליך ייקבעו על פי תוצאות עתירת המערער. הוסכם, כי אם ייקבע שלמערער אין זכויות בנכס, יפנה את הדירה בתוך 45 יום ממועד מתן פסק דין חלוט בעניין. עיקר טענתם של המערערים בעתירה היה, כי עקב מחלתה הקשה של המנוחה ואשפוזיה התכופים לא היו מודעים לחוב שנותר בגין הרכישה.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
ג. בית המשפט המחוזי סמך ידו על פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים (השופט גל) ביום 23.10.03 בה"פ (י-ם) 616/01 עו"ד ויטנברג, מנהל עזבון המנוחה נחמיאס ז"ל נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בע"מ (לא פורסם) (להלן פרשת ויטנברג), בגדרו נקבע, בין היתר, כי הזכות להשלמת עסקה לרכישת דירה ציבורית אינה עוברת בירושה ליורשי הזכאי שנפטר. הוסף, כי בנסיבות המקרה החלטת המשיבים בדין יסודה, גם בהתעלם מפסיקת בית המשפט המחוזי בפרשת ויטנברג: המנוחה קיבלה הודעה על תנאי עסקת הרכישה, שבה הובהר כי תוקף העסקה מותנה בתנאי מתלה לפיו מלוא התמורה ישולם. יתרה מכך, לא הוכח קשר סיבתי בין אישפוזי המנוחה לבין אי השלמת התשלום במועד המתחייב; בחודש מארס 2003, שבו נשלחה התראה ראשונה, כלל לא היתה המנוחה מאושפזת ובחודש אפריל, שבו נשלחה התראה שניה, היתה המנוחה מאושפזת לפרק זמן קצר, ושוחררה לפני משלוח ההתראה השניה. לבסוף הדגיש בית המשפט, כי האינטרסים המתחרים בתיק אינם הצורך הסוציאלי של המערער במציאת פתרון דיור למול רצונה של המדינה לשמור על נכסיה לעצמה, אלא התחרות בין המערער לבין נזקקים רבים אחרים שנמצאו קודמים לו בזכות לקבלת דירה ציבורית בשכירות מסובסדת. בתחרות זו ידם של האחרונים על העליונה.
טענות המערערים
ד. לטענת המערערים מעלה התיק שאלה עקרונית, שעניינה האם האפשרות הנתונה לדייר ברכוש הציבורי לרכוש את הדירה בה הוא מתגורר יכולה לעבור בירושה; זאת, כאשר בין הצדדים לא השתכללה עסקה, והדייר לא השלים בחייו את הליך הרכישה. נטען, כי בית המשפט קמא ניתח את הסוגיה באספקלריה של דיני החוזים, והתעלם מהאספקטים העקרוניים והציבוריים העולים מחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) התשנ"ט-1998 (להלן חוק הדיור הציבורי). כנטען, תכליתו של חוק הדיור הציבורי היא ליתן אפשרות לדיירי הדיור הציבורי לרכוש את הדירה שבה התגוררו עשרות שנים בהנחה משמעותית למענם ואף למען בני משפחותיהם ויורשיהם. נאמר כי, מדובר בהטבה סוציאלית "שבין מטרותיה החברתיות הרשמיות והעיקריות מתן אפשרות הורשה של נכסים אלה לדור ההמשך של דייר הדיור הציבורי". המערערים מבקשים להסתמך על ההסדרים שאליהם הגיעו הצדדים במסגרת הערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטת בן עמי) בהמ' (י-ם) 849/01 שאשא נ' משרד הבינוי והשכון (להלן פרשת שאשא) מיום 20.10.03 (ע"א 10425/03) ועל פסק הדין בפרשת ויטנברג (ע"א 10736/03), ומבקשים שכשם שבמקרים אלה קיבלו היורשים אפשרות להשלים את רכישת הדירה, כך יהא גם בעניינם. עוד צוין, כי העובדה שהמנוחה לא אושפזה אשפוז רצוף אחד אינה מלמדת כי היתה בקו הבריאות בימים שבהם לא היתה מאושפזת. לבסוף נטען, כי מצבו הבריאותי והכלכלי הקשה של המערער תומך בזכאותו לרכוש את הדירה.
טענות המשיב 1
ה. לטענת המשיב 1, משבוטל הליך הרכישה עוד בחייה של המנוחה לא היתה בידה זכות שיכלה להעביר ליורשיה. משלא שילמה את מלוא סכום התמורה במועד שנקבע בהודעה ומשלא השלימה את התשלום תוך 180 יום ממועד מתן ההודעה, כאמור בתנאי הרכישה, איבדה המנוחה את זכאותה לרכישת הדירה בתנאי המבצע, זמן רב לפני פטירתה. יתרה מכך, השתלשלות העניינים מלמדת, כי אין בסיס לטענה שמצבה הרפואי של המנוחה הוא שמנע ממנה להשלים את הרכישה. לבסוף טען המשיב 1, כי פרשות שאשא וויטנברג עסקו בשלב הטרום חוזי, שבו הודיע אדם לחברה המשכנת כי הוא מעוניין לרכוש דירה וביקש לברר את מחירה, אולם הוא נפטר בטרם השתכלל חוזה רכישה, על דרך של ביצוע התשלום הראשון עבור הדירה. בענייננו, כנטען, החוזה השתכלל אולם הופר לאחר מכן ובוטל כדין בעקבות הפרה זו. הודגש, כי מתן אפשרות למערער לרכוש את הדירה, אף שחוזה הרכישה בוטל עוד בחייה של המנוחה, יהא בהכרח על חשבונם של זכאים לדיור ציבורי הממתינים לדירה שתתפנה.
טענות המשיבה 2
ו. נטען, כי היה מקום לדחות את עתירת המערער בשל שיהוי, שכן העתירה הוגשה כשנתיים לאחר החלטת הועדה הבינמשרדית שלא לאפשר לו להמשיך ברכישת הדירה. כן נטען לחוסר תום לב ולאי נקיון כפיים של המערער, שכן סירב להשיב למשיבה 2 את הדירה והמשיך להתגורר בה, אף שאין עמו חוזה שכירות ואינו זכאי לכך. הוסף, כי המערער אף לא שילם דמי שכירות עבור השימוש בדירה. אשר לטענת המערערים, לפיה לא קיבלו את הודעות המשיבה 2 בדבר החוב, נטען כי הדבר הועלה לראשונה בערעור, וכי מכל מקום כל מכתבי ההתראה נשלחו בדואר רשום. הוטעם, כי אף אילו היה ממש בטענות אלו אין לייחס להן משקל, שכן על פי תנאי ההצעה יש להשלים את מלוא התמורה תוך 180 יום ממועד מתן ההודעה, והדבר היה ברור למנוחה. הוסף, כי המערער לא צירף תעודת זכאות לדיור ציבורי, וכי על אף ההבנה למצבו הכלכלי והבריאותי כנמסר אין בכך כדי להקנות לו זכות לרכוש את דירתה של המנוחה. צוין, חרף מחלתה של המנוחה כל התשלומים המוקדמים שולמו על ידיה במועדם; בכך יש ללמד כנטען, כי המערערים היו ערניים לנושא ופיקחו באופן הדוק על הליכי רכישת הדירה. אשר לפרשות שאשא וויטנברג הודגש, כי בשני מקרים אלה נשלחו שוברי תשלום, אולם הדיירים נפטרו בטרם הגיע מועד תשלומם, בניגוד לענייננו, שבו החלה המנוחה בתשלום התמורה, אולם לא השלימה זאת.
תגובת המערערים
ז. נאמר, כי טענת המשיבה 2 לחוסר נקיון כפיים מקוממת, שכן המערער מתגורר בדירה מכוח הסכם פשרה בת"א 11277/05. אשר לטענת השיהוי נטען, כי סמוך למות המנוחה פנה המערער למשיב 1 בבקשה לאפשר לו להמשיך את הליך הרכישה, ולאחר התכתבות ממושכת הועבר התיק לועדת החריגים הבינמשרדית. לא זו אף זו, המערער אף פנה למשרד האוצר וכן בבקשה להכיר בו כ"דייר ממשיך", פנייה אשר נדחתה, כאמור, ביום 19.4.05.
הדיון באולם
ח. בדיון חזרו הצדדים על עיקר טענותיהם בכתב. בא כוח המערערים שב וביקש להסתמך על פרשות שאשא וויטנברג והדגיש, כי נוצר מצב אבסורדי שלפיו מצבם של המערערים גרוע יותר ממצבם של אחרים שכלל לא נחתם עמם חוזה והם לא החלו בהליך הרכישה. באת כוח המשיב 1 הזכירה, כי מדובר בהצעת רכישה שהתקבלה והופרה לאחר מכן, וכי זכויות סוציאליות הן אישיות ואינן ניתנות להעברה. בא כוח המשיבה 2 ביקש להבחין בין המקרה שלפנינו לבין פרשות שאשא וויטנברג, והסביר, כי שם היתה הצעה, אך הקיבול לא הושלם, וכי הצעת הרכישה נשלחה לזכאים, אולם הם לא הספיקו להתייחס אליה; על כן איפשר המשיב 1 ליורשיהם לבוא בנעליהם, ככל שהם עצמם מחוסרי דיור. הודגש, כי המערער אינו זכאי בעצמו לקבל דיור ציבורי, וכי הוא מתגורר בדירה ללא תשלום מזה שבע שנים. לבסוף הוסבר, כי יש הממתינים לדיור ציבורי במשך כ- 11 שנה, ועל כן, חרף נסיבותיו האישיות של המערער, אין מקום להעניק לו קדימות בקבלת דיור ציבורי על פני ממתינים אחרים.
הכרעה
ט. חוק הדיור הציבורי וחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998, נועדו להסדיר את מעמדם ואת זכויותיהם של הדיירים בדיור הציבורי. חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, שאינו מענייננו בתיק זה, בא להסדיר, בין היתר, את זכותו של דייר לשכירות במעמד של "דייר ממשיך". חוק הדיור הציבורי דן בשאלת זכותו של "זכאי" לרכוש דירה ציבורית; חוק זה טרם נכנס לתוקפו, ותחולתו נדחתה פעם אחר פעם. הוא צפוי לעת הזאת להיכנס לתוקף ביום 1.11.11 (ראו סעיף 21 לחוק הדיור הציבורי). במקביל לחקיקת חוקים אלה התקבלו מספר החלטות ממשלה. החלטה מס' 746 התקבלה ביום 19.12.00, והיא מאשרת את הצעת חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) (תיקון מס' 2), לפיה הוסמכה ועדת השרים לענייני חקיקה להציע תיקון לחוק. ועדת השרים הציעה תיקון כזה, אך הוא לא עבר בכנסת. התקבלה איפוא ביום 12.3.00 החלטת ממשלה מספר 1315, שקבעה כי "יש להתחיל במכירת דירות הדיור הציבורי לפי הקריטריונים הקבועים בהצעת חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) (תיקון מס' 2), תש"ס-1999 ולפי החלטת ממשלה מס' 746". ביום 3.4.00 הכריז המשיב 1 על עריכת מבצע "קנה ביתך". תנאי המבצע עוגנו בנוהל האמור.
י. בהתאם לנוהל "זכאי רשאי לרכוש את הדירה הציבורית שבה הוא מתגורר במחיר ובתנאים האמורים, לצורך זה יגיש בקשה... החברה תטפל בבקשה ותודיע לזכאי את מחיר הדירה ואת שיעור ההנחות" (סעיף 2 לנוהל). סעיף 2.2.1 לנוהל קובע כי אם בתוך 180 יום ממועד ההודעה על תנאי הרכישה לא ישולם מלוא תמורת הדירה, תבוטל הרכישה. סעיף 10 לנוהל קובע, כי מקרים חריגים יטופלו בוועדה הבינמשרדית בלבד, אשר תכלול נציג החברה המשכנת, נציג החשב הכללי ונציג משרד הבינוי והשיכון.